Rechtzeitige Geltendmachung von Konventionalstrafen
Häufig werden Konventionalstrafen für Bauverzögerungen vereinbart. Tritt eine Bauverzögerung ein, ist die vereinbarte Strafe geschuldet, wenn dem Unternehmer kein Anspruch auf Fristerstreckung zusteht.
Der Anspruch auf Konventionalstrafe verwirkt, wenn der Bauherr die Erfüllung vorbehaltlos annimmt. Die Konventionalstrafe für Bauverzögerungen geht folglich unter, wenn sie der Bauherr nicht spätestens bei der Ablieferung des Werkes geltend macht. Dies ist im Grunde nichts Neues, sondern wurde bereits im Jahr 1971 vom Bundesgericht festgestellt (BGE 97 II 350 E. 2). Dennoch fehlt den Baubeteiligten (insbesondere der Bauleitung) häufig das Bewusstsein, dass die vorbehaltlose Annahme des Werkes nicht nur die Verwirkung der Mängelrechte für offene Mängel bewirkt, sondern auch den Untergang der Konventionalstrafe für Bauverzögerungen.
Wenn sich die Ablieferung nach der gesetzlichen Regelung richtet, erfolgt die Ablieferung mit der Vollendungsanzeige des Unternehmers. Soweit die Konventionalstrafe noch nicht geltend gemacht wurde, muss sie unverzüglich nach der Vollendungsanzeige angemeldet werden. Dabei ist zu beachten, dass die Vollendungsanzeige nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich oder konkludent erfolgen kann, beispielsweise durch Zustellung der Schlussrechnung.
Nach der Norm SIA 118 knüpft die Abnahme nicht an die Vollendungsanzeige an, sondern an den Abschluss der gemeinsamen Prüfung. Die Konventionalstrafe muss demnach – ähnlich wie ein offensichtlicher Mangel – spätestens vor Abschluss der gemeinsamen Prüfung geltend gemacht sein. Verlangt keine Partei eine gemeinsame Prüfung, tritt die Abnahme einen Monat nach der Vollendungsanzeige oder der Ingebrauchnahme des Werks ein. Die Konventionalstrafe muss diesfalls spätestens in diesem Zeitpunkt angemeldet sein.
Für die rechtzeitige Geltendmachung einer Konventionalstrafe steht insbesondere auch die Bauleitung in der Pflicht. Um das Risiko einer verspäteten Geltendmachung zu vermeiden empfiehlt es sich, dem Unternehmer beim Eintreten von Bauverzögerungen sogleich mitzuteilen, dass die Beanspruchung einer vereinbarten Konventionalstrafe vorbehalten wird.